De vastgoedmaatschappij concentreert een aanzienlijk deel van de oprichting van vastgoedvennootschappen in Frankrijk. Achter deze juridische status schuilt een instrument voor vermogensstructurering waarvan het gebruik veel verder gaat dan alleen gezamenlijke aankopen. Het oprichten van een SCI is een langetermijnverbintenis, met fiscale, juridische en familiale implicaties die een zorgvuldige overweging vereisen voordat men zich erin stort.
Waardeverlaging op de aandelen van SCI: een onbekende fiscale hefboom bij overdracht
Inhoud over de SCI behandelt vaak de overdracht als een algemeen voordeel. Het precieze mechanisme dat deze overdracht echt voordelig maakt, wordt zelden gedetailleerd: de waardeverlaging die op de waarde van de aandelen wordt toegepast.
Lees ook : Ontdek het inspirerende pad van Franse ondernemers en hun succesverhalen
Bij een schenking of erfenis worden de aandelen van een SCI niet gewaardeerd op de marktwaarde van het onroerend goed, maar op de waarde van de aandelen zelf. Deze aandelen ondergaan echter een waardeverlaging vanwege hun lage liquiditeit en het ontbreken van een georganiseerde markt om ze te verkopen. De belastingdienst erkent deze verlaging, wat de belastinggrondslag voor de overdrachtsrechten vermindert.
Gecombineerd met het splitsen van eigendom (schenking van de blote eigendom van de aandelen met voorbehoud van vruchtgebruik), maakt deze waardeverlaging het mogelijk om een vastgoedvermogen over te dragen en tegelijkertijd de fiscale rekening aanzienlijk te verlagen. De schenker behoudt de huurinkomsten via het vruchtgebruik, terwijl de erfgenamen geleidelijk de volle eigendom ontvangen zonder extra erfbelasting bij het overlijden van de vruchtgebruiker.
Lees ook : Juliette Plumecocq-Mech: ontdek wie het leven van de actrice deelt
Voor meer informatie over waarom een SCI te creëren en de voordelen ervan op vermogensniveau, vormt de combinatie van waardeverlaging en splitsing vaak het doorslaggevende argument voor gezinnen die meerdere onroerende goederen bezitten.
SCI onder IR of IS: de keuze van het belastingregime verandert alles
De vraag naar het fiscale regime is het meest bepalende punt bij de oprichting van een vastgoedmaatschappij. Bij default valt de SCI onder de inkomstenbelasting (IR): de vastgoedinkomsten worden rechtstreeks opgenomen in de persoonlijke aangifte van elke aandeelhouder, naar rato van hun aandelen.
De keuze voor de vennootschapsbelasting (IS) is onherroepelijk. Dit geeft recht op de boekhoudkundige afschrijving van het goed, wat de belastbare winst in de eerste jaren sterk vermindert. Aan de andere kant wordt de meerwaarde bij verkoop berekend op de netto boekwaarde (na afschrijvingen), wat de belastingdruk bij verkoop aanzienlijk verhoogt.
Wanneer de IS een valstrik wordt bij verkoop
Een goed dat vijftien of twintig jaar is afgeschreven, heeft een zeer lage boekwaarde. Als de SCI het verkoopt voor de marktwaarde, genereert het verschil tussen de verkoopprijs en de netto boekwaarde een belastbare meerwaarde onder de IS, en de bedragen die aan de aandeelhouders worden uitgekeerd, worden onderworpen aan de flat tax. De cumulatie kan een aanzienlijk deel van de werkelijke winst absorberen.
Onder de IR profiteert de SCI van het regime voor onroerende meerwaarden van particulieren, met een progressieve vrijstelling voor de duur van het bezit die leidt tot een totale vrijstelling na tweeëntwintig jaar (exclusief sociale bijdragen). Voor een goed dat bedoeld is om lange tijd te worden behouden en vervolgens overgedragen, blijft de IR vaak beter geschikt. Voor een huurinvestering met hoge rendementen en herinvestering van de kasstromen kan de IS gerechtvaardigd zijn, mits men de verkoop anticipeert.
Structurering SCI en holding: structurering voor aanzienlijke vermogens
De combinatie van een of meerdere SCI’s onder een vermogensholding ontwikkelt zich in de strategieën voor multi-onroerend goed beheer. Deze structuur, lange tijd voorbehouden aan vastgoedprofessionals, wordt steeds vaker gebruikt door ondernemersgezinnen en vermogensgroepen.
Het principe is gebaseerd op een holding die onder de IS valt en de aandelen van de SCI’s bezit. De dividenden die van de SCI’s naar de holding stromen, profiteren van het moeder-dochterregime: alleen een deel van de kosten en lasten wordt belast, wat de belastingdruk op de financiële stromen tussen de vennootschappen aanzienlijk vermindert.
- De holding centraliseert de huren en dividenden van verschillende SCI’s, waardoor herinvestering in nieuwe projecten wordt vergemakkelijkt zonder opnieuw door de persoonlijke belasting van de aandeelhouders te gaan.
- Dit schema maakt het mogelijk om de aankoop van nieuwe goederen rechtstreeks vanuit de kas van de holding te financieren, met een fiscaal hefboomeffect op de herinvesteringen.
- De overdracht van de aandelen van de holding (in plaats van de aandelen van elke SCI afzonderlijk) vereenvoudigt de schenkingsoperaties en profiteert ook van een waardevermindering.
Dit type structuur brengt beheerskosten met zich mee (boekhouding, algemene vergaderingen voor elke entiteit, advieskosten). Het is alleen gerechtvaardigd voor vastgoedvermogens die een bepaalde drempel overschrijden, anders dreigen de structuurkosten de fiscale voordelen te absorberen.
Onbeperkte aansprakelijkheid van de aandeelhouders: een onderschatte beperking
De SCI is een burgerlijke vennootschap. Haar aandeelhouders zijn onbeperkt aansprakelijk voor de sociale schulden, naar rato van hun deelname in het kapitaal. Als de vennootschap haar verplichtingen niet kan nakomen (banklening, onbetaalde werken, belastingschuld), kunnen de schuldeisers zich richten tot het persoonlijke vermogen van de aandeelhouders nadat zij tevergeefs de vennootschap hebben vervolgd.
Deze aansprakelijkheid onderscheidt de SCI radicaal van een SARL of SAS, waar de aansprakelijkheid beperkt is tot de inbreng. In een paar dat een SCI met gelijke aandelen opricht, loopt ieder het risico voor de helft van de schulden, ook op hun eigen bezittingen.
Opstellen van statuten en beschermende clausules
De statuten van de SCI vormen het werkelijke reguleringsinstrument tussen aandeelhouders. Ze bepalen de bevoegdheden van de beheerder, de voorwaarden voor de overdracht van aandelen, de meerderheidsregels voor belangrijke beslissingen. Standaardstatuten die online zijn gedownload, laten vaak grijze gebieden over de uittreding van een aandeelhouder of over het beheer van conflicten.
Het voorzien van een goedkeuringsclausule (die de overdracht van aandelen aan een derde regelt), een terugkoopclausule in geval van overlijden, en duidelijke regels over de verdeling van lasten tussen aandeelhouders vermindert het risico op blokkades. Goed opgestelde statuten voorkomen het merendeel van de geschillen tussen aandeelhouders.
De oprichting van een SCI vereist inschrijving in het handelsregister, publicatie van een wettelijke aankondiging en indiening van de statuten. Deze formaliteiten hebben kosten, waaraan de jaarlijkse verplichtingen voor boekhouding en algemene vergadering worden toegevoegd. Het instrument blijft effectief voor het organiseren van een vastgoedvermogen over meerdere generaties, mits men de structuur afstemt op de realiteit van het project en de bijbehorende operationele beperkingen niet onderschat.