Die Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts konzentriert einen signifikanten Anteil der Gründungen von Gesellschaften bürgerlichen Rechts in Frankreich. Hinter diesem rechtlichen Status verbirgt sich ein Instrument zur Vermögensstrukturierung, dessen Nutzung weit über den einfachen gemeinsamen Kauf hinausgeht. Eine SCI zu gründen, ist eine langfristige Verpflichtung, mit steuerlichen, rechtlichen und familiären Implikationen, die eine sorgfältige Prüfung erfordern, bevor man sich darauf einlässt.
Rabatt auf die Anteile der SCI: ein unbekannter steuerlicher Hebel bei der Übertragung
Die Inhalte über die SCI behandeln oft die Übertragung als einen generischen Vorteil. Der genaue Mechanismus, der diese Übertragung tatsächlich vorteilhaft macht, wird selten detailliert: der Rabatt, der auf den Wert der Gesellschaftsanteile angewendet wird.
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Bei einer Schenkung oder Erbschaft werden die Anteile einer SCI nicht zum Verkehrswert des gehaltenen Vermögens bewertet, sondern zum Wert der Anteile selbst. Diese Anteile unterliegen jedoch einem Rabatt, der mit ihrer geringen Liquidität und dem Fehlen eines organisierten Marktes für den Wiederverkauf zusammenhängt. Die Steuerbehörde akzeptiert diese Minderung, was die steuerliche Basis für die Erbschaftssteuer verringert.
Kombiniert mit der Aufspaltung des Eigentums (Schenkung des nackt Eigentums der Anteile mit Vorbehalt des Nießbrauchs) ermöglicht dieser Rabatt die Übertragung eines Immobilienvermögens, während die steuerliche Belastung erheblich gesenkt wird. Der Schenker behält die Mieteinnahmen über den Nießbrauch, während die Erben schrittweise das volle Eigentum ohne zusätzliche Erbschaftssteuer beim Tod des Nießbrauchers erhalten.
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Um mehr zu erfahren warum man eine SCI gründen sollte und ihre Vorteile im Hinblick auf das Vermögen, stellt die Kombination aus Rabatt und Aufspaltung oft das entscheidende Argument für Familien dar, die mehrere Immobilien besitzen.
SCI nach IR oder IS: die Wahl des Besteuerungsregimes ändert alles
Die Frage des Steuersystems ist der entscheidende Wendepunkt bei der Gründung einer Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts. Standardmäßig unterliegt die SCI der Einkommensteuer (IR): Die Mieteinnahmen fließen direkt in die persönliche Erklärung jedes Gesellschafters, anteilig zu seinen Anteilen.
Die Wahl der Körperschaftsteuer (IS) ist unwiderruflich. Sie berechtigt zur bilanziellen Abschreibung des Vermögens, was den zu versteuernden Gewinn in den ersten Jahren erheblich reduziert. Im Gegensatz dazu wird die Veräußerungsgewinne auf den Nettobuchwert (nach Abschreibungen) berechnet, was die Steuerlast beim Wiederverkauf erheblich erhöht.
Wann die IS zur Falle beim Wiederverkauf wird
Ein über fünfzehn oder zwanzig Jahre abgeschriebenes Vermögen weist einen sehr niedrigen Buchwert auf. Wenn die SCI es zum Marktwert verkauft, erzeugt die Differenz zwischen Verkaufspreis und Nettobuchwert einen steuerpflichtigen Gewinn nach IS, und die an die Gesellschafter ausgeschütteten Beträge unterliegen der Pauschalsteuer. Die Summe kann einen erheblichen Teil des tatsächlichen Gewinns absorbieren.
Bei IR profitiert die SCI vom Regime der Immobilienveräußerungsgewinne für Privatpersonen, mit einem progressiven Abzug für die Haltedauer, der zu einer vollständigen Steuerbefreiung nach zweiundzwanzig Jahren (ohne Sozialabgaben) führt. Für ein Vermögen, das langfristig gehalten und dann übertragen werden soll, bleibt IR oft die passendere Wahl. Für eine renditestarke Mietinvestition mit Reinvestition der Mittel kann IS gerechtfertigt sein, vorausgesetzt, man plant den Ausstieg im Voraus.
SCI-Struktur und Holding: Strukturierung für große Vermögen
Die Kombination einer oder mehrerer SCIs unter einer Vermögensholding entwickelt sich in den Strategien des Multi-Immobilienmanagements. Diese Struktur, die lange Zeit den Immobilienprofis vorbehalten war, wird zunehmend von Unternehmerfamilien und Vermögensgruppen genutzt.
Das Prinzip beruht auf einer Holding, die der IS unterliegt und die Anteile der SCIs hält. Die von den SCIs an die Holding ausgeschütteten Dividenden profitieren vom Mutter-Tochter-Regime: Nur ein Anteil an Kosten und Aufwendungen wird besteuert, was die Steuerlast auf die finanziellen Ströme zwischen den Gesellschaften erheblich reduziert.
- Die Holding zentralisiert die Mieten und Dividenden mehrerer SCIs, was die Reinvestition in neue Projekte erleichtert, ohne erneut durch die persönliche Besteuerung der Gesellschafter gehen zu müssen.
- Dieses Schema ermöglicht die Finanzierung des Erwerbs neuer Immobilien direkt aus der Kasse der Holding, mit einem steuerlichen Hebel auf die reinvestierten Mittel.
- Die Übertragung der Anteile der Holding (statt der Anteile jeder SCI einzeln) vereinfacht die Schenkungsoperationen und profitiert ebenfalls von einem Bewertungsrabatt.
Diese Art von Struktur bringt Verwaltungskosten mit sich (Buchhaltung, Hauptversammlungen für jede Einheit, Beratungshonorare). Sie rechtfertigt sich nur für Immobilienvermögen, die einen bestimmten Schwellenwert überschreiten, andernfalls laufen die Strukturkosten Gefahr, die steuerlichen Gewinne zu absorbieren.
Unbeschränkte Haftung der Gesellschafter: eine unterschätzte Belastung
Die SCI ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Ihre Gesellschafter sind unbeschränkt für die Schulden der Gesellschaft verantwortlich, anteilig zu ihrer Beteiligung am Kapital. Wenn die Gesellschaft ihren Verpflichtungen (Bankdarlehen, unbezahlte Arbeiten, Steuerschulden) nicht nachkommen kann, können die Gläubiger auf das persönliche Vermögen der Gesellschafter zugreifen, nachdem sie vergeblich die Gesellschaft verfolgt haben.
Diese Verantwortung unterscheidet die SCI radikal von einer SARL oder SAS, wo die Haftung auf die Einlagen beschränkt ist. In einem Paar, das eine SCI mit gleichen Anteilen gründet, ist jeder bis zur Hälfte der Schulden exponiert, einschließlich auf sein eigenes Vermögen.
Erstellung der Satzung und schützende Klauseln
Die Satzung der SCI ist das eigentliche Regulierungsinstrument zwischen den Gesellschaftern. Sie legt die Befugnisse des Geschäftsführers, die Bedingungen für die Abtretung von Anteilen und die Mehrheitsregeln für wichtige Entscheidungen fest. Standardisierte Satzungen, die online heruntergeladen werden, lassen oft Grauzonen bezüglich des Austritts eines Gesellschafters oder des Konfliktmanagements.
Eine Zustimmungsregel (die die Abtretung von Anteilen an Dritte regelt), eine Rückkaufklausel im Todesfall und klare Regeln zur Verteilung der Kosten zwischen den Gesellschaftern zu berücksichtigen, verringert das Risiko von Blockaden. Gut formulierte Satzungen vermeiden die Mehrheit der Streitigkeiten zwischen Gesellschaftern.
Die Gründung einer SCI erfolgt durch die Eintragung ins Handelsregister, die Veröffentlichung einer rechtlichen Ankündigung und die Einreichung der Satzung. Diese Formalitäten haben Kosten, zu denen die jährlichen Buchhaltungs- und Hauptversammlungsanforderungen hinzukommen. Das Instrument bleibt effektiv, um ein Immobilienvermögen über mehrere Generationen zu organisieren, vorausgesetzt, die Struktur wird an die Realität des Projekts angepasst und die begleitenden Betriebsbeschränkungen werden nicht unterschätzt.