Een koper die in 2026 een compromis ondertekent, ervaart niet dezelfde transactie als degene in 2022. De kredietvoorwaarden zijn veranderd, de technische verplichtingen in de copropriété zijn verzwaard, en de machtsverhouding tussen verkopers en kopers is hersteld. De vastgoedmarkt vandaag begrijpen, betekent eerst accepteren dat de referentiepunten van drie jaar geleden niet meer functioneren.
Technische diagnose in copropriété: wat is er veranderd sinds 2025
Voordat we het over prijzen of trends hebben, beginnen we met een punt dat de meeste vastgoedgidsen oppervlakkig behandelen: de nieuwe technische verplichtingen die op copropriétés rusten. Sinds 1 januari 2025, moeten copropriétés van 50 tot 200 eenheden beschikken over een globale technische diagnose (DTG) en een collectieve energieprestatiecertificaat (DPE). Voor copropriétés van meer dan 200 eenheden was deze verplichting al van kracht.
Zie ook : Reis door de smaken: tips en recepten om uw keuken te verheffen
In de praktijk betekent dit dat een koper die een appartement in een middelgrote residentie wil kopen, moet controleren of de DTG daadwerkelijk is uitgevoerd. Het ontbreken ervan kan de verkoop blokkeren of, erger nog, toekomstige werkzaamheden aan de gebouwschil of de netwerken verbergen.
Om de gegevens van een eigendom te combineren met de lokale prijs trends en de geldende regelgeving, zijn er nuttige bronnen te vinden op de vastgoedpagina van Veritaxis, die verschillende soorten analyses per geografisch gebied aggregeert.
Aanvullende lectuur : Een studentenbaan gemakkelijk vinden: praktische tips en onmisbare bronnen
De collectieve DPE beïnvloedt direct de waarde van de eenheid. Een gebouw dat op energiegebied als F of G is geclassificeerd, brengt een risico op waardevermindering met zich mee voor elk appartement, zelfs als het individueel is gerenoveerd. De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de lokale markten, maar de trend is duidelijk: een slechte collectieve DPE drukt de prijs per vierkante meter, soms meer dan de binnenstaat van de woning.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: een stabilisatie, geen herstel
Na de correctie van 2023-2024 is de Franse vastgoedmarkt in een fase terechtgekomen die door professionals als normalisatie wordt gekwalificeerd. De prijzen stabiliseren zich in de meeste agglomeraties. De transactievolumes nemen weer toe, maar zonder overhaasting.
We zien geen spectaculaire opleving. De herbalancering tussen verkopers en kopers blijft het belangrijkste kenmerk van 2025-2026. Verkoper die hun prijs baseerden op de pieken van 2021-2022, accepteren geleidelijk aan om zich aan te passen. De kopers krijgen weer wat onderhandelingsruimte.
Kredietpercentages: toegankelijk, maar selectief
De kredieten worden weer toegankelijk voor een bredere groep huishoudens. De banken lenen weer, en de voorwaarden zijn versoepeld ten opzichte van de dieptepunt eind 2023. De beste aanbiedingen blijven echter voorbehouden aan de meest solide profielen: aanzienlijke eigen inbreng, professionele stabiliteit, en een schuldenlast die ver onder de wettelijke limiet ligt.
Voor een eerste aankoop blijft de PTZ (nulrentekrediet) in de nieuwbouw een hefboom, maar het geografische bereik en de inkomensvoorwaarden beperken de werkelijke impact op de markt. De persoonlijke inbreng blijft het belangrijkste selectiecriterium voor banken, ver voor het bruto inkomen.
Wet SRU en sociale huisvesting: aanpassingen om te kennen voordat je investeert
De wet SRU, die gemeenten verplicht om quota voor sociale woningen in te voeren, heeft recente wijzigingen ondergaan met het decreet nr. 2026-43. Deze aanpassingen hebben directe gevolgen voor investeerders en kopers van hoofdverblijven in bepaalde gebieden.
- 55 intercommunale gebieden kunnen nu hun doelstelling voor sociale woningen verlagen van 25% naar 20%, wat de lokale gronddruk verandert en ruimte vrijmaakt voor programma’s voor eigendom
- 121 gemeenten profiteren van tijdelijke vrijstellingen, waardoor de verplichtingen voor sociale bouw op hun grondgebied worden verlicht
- De gemeenten die tekortschieten, daarentegen, worden geconfronteerd met strengere sancties met een hoger minimumverhogingspercentage, wat de kosten van inactiviteit voor de gemeenten verhoogt
Voordat je koopt in een gemeente die onder de wet SRU valt, controleer je of deze op de lijst van tekortschietende gemeenten staat. Een tekortschietende gemeente kan sociale bouwprogramma’s aankondigen die de omgeving van de wijk in de komende jaren zullen veranderen.
Vastgoedwaardering: de concrete valkuilen van een slordige evaluatie
De waardering van een eigendom blijft het moment waarop het succes van een verkoop wordt bepaald. We zien nog te veel eigenaren die zich baseren op slechts één waarderingsadvies, vaak degene die de meest flatterende prijs geeft.
Vergelijk verkochte eigendommen, niet te koop staande eigendommen
De database van notarissen (DVF, aanvraag van vastgoedwaarden) geeft toegang tot de daadwerkelijk ondertekende prijzen, niet de prijzen die op advertenties staan. Een verschil van 10 tot 15 punten tussen de weergegeven prijs en de ondertekende prijs is niets uitzonderlijks in markten in correctie.
- Controleer recente transacties in dezelfde straat of hetzelfde gebouw, niet alleen in de buurt
- Houd rekening met de verdieping, de blootstelling en de werkelijke staat van de eenheid (een gedeeltelijke opfrissing is geen volledige renovatie waard)
- Neem de individuele en collectieve DPE op in de vergelijking, want twee identieke appartementen met verschillende energie-labels worden niet meer voor dezelfde prijs verkocht
Een betrouwbare waardering is gebaseerd op de ondertekende prijzen, niet op de online advertenties. De gegevens van notarissen en professionele tools voor vergelijkende analyse zijn de enige solide referenties.
De rol van het bureau in de interpretatie van de lokale markt
Een makelaar die zijn sector kent, herkent de zwakke signalen: verkooptermijnen die langer worden, voorraad die toeneemt, frequenter onderhandelen. Deze indicatoren van de lokale conjunctuur staan niet in enige openbare database. Ze komen van het terrein, van bezoeken, van kopersfeedback.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont precisie. Noch verkopers die hun eigendom overschatten, noch kopers die wachten op een hypothetische prijsdaling, komen goed uit de verf. De transactie komt tot stand wanneer beide partijen dezelfde gegevens lezen en de prijs accepteren die de markt vaststelt, niet degene die ze hopen.